Недвижимость в Румынии: цены, как купить и получить гражданство

Покупка недвижимости в Румынии — это выгодное решение с точки зрения стоимости жилья. Даже у моря цены на недвижимость здесь значительно ниже, чем в других странах Евросоюза.

По данным статистического ресурса Numbeo, средняя цена квадратного метра жилого помещения в центре крупного города в Польше составляет 2375 евро, в то время как в Румынии — всего 1418 евро.

Однако стоит отметить, что после покупки дома в Румынии его владелец не становится собственником земельного участка, на котором он расположен. Право на покупку недвижимости вместе с земельным участком имеют только те, кто имеет румынское гражданство и, следовательно, паспорт Евросоюза.

С тех пор как Румыния присоединилась к Европейскому союзу, её рынок недвижимости демонстрирует впечатляющий рост, что делает страну всё более привлекательной для инвесторов.

Экономический рост Румынии составил 4%, при этом вклад строительства и операций с недвижимостью достиг 1%. Рост фонда жилой и коммерческой недвижимости в Румынии происходит благодаря привлечению иностранных инвесторов, которые привлекают низкими налоговыми ставками и лояльными кредитными условиями.

Например, Сбербанк России предлагает россиянам ипотеку по ставке 7,3%, в то время как тот же банк в ЕС предлагает более привлекательные условия для оформления кредита на жильё — процентная ставка начинается от 2,2%. В среднем по стране ипотечные займы выдаются под 4,41% годовых.

Найти дом, квартиру, апартаменты или коммерческие помещения для покупки можно несколькими способами:

Поиск на сайтах частных объявлений
В Румынии, как и в других странах СНГ, можно воспользоваться площадками для размещения объявлений, такими как OLX (аналог Avito в России). Чтобы найти недвижимость, достаточно ввести запрос и задать желаемые параметры в фильтре. Обычно продавцы публикуют объявления напрямую, но иногда можно встретить и предложения от посредников.
Однако стоит учесть, что на таких сайтах, где можно найти все что угодно, разделу недвижимости может быть посвящён всего один раздел. Поэтому количество доступных для покупки позиций может быть небольшим.

Поиск на специализированных сайтах недвижимости
Специализированные ресурсы, такие как homezz.ro и imopedia.ro, предлагают более широкий выбор недвижимости для покупки. Кроме того, поиск на таких сайтах гораздо проще и надёжнее, поскольку они проверяют продавцов, что снижает риск столкнуться с недобросовестным продавцом.

Обращение к риелтору
Обратившись к риелтору, можно сэкономить время на поиске, так как он сам найдёт варианты, соответствующие запросу клиента. Обычно риелторские компании предлагают комплекс услуг, включая оформление документов на приобретённую недвижимость. Однако поиск и покупка с помощью риелтора обойдётся дороже. По данным Global Property Guide, комиссия агентства составляет 6% от суммы сделки, но продавец и покупатель делят эти расходы пополам.

Самые перспективные города Румынии для приобретения недвижимости:

Констанца: город на юге Румынии, привлекающий туристов
Констанца — это курортный город на юге Румынии, известный своим крупнейшим портом, пляжами и минеральными источниками, которые находятся в его окрестностях. Покупка апартаментов в Констанце может стать отличным вложением, позволяющим регулярно получать доход от сдачи недвижимости в посуточную или долгосрочную аренду. На сайте imobiliare.ro можно найти виллы в прибрежных районах по цене от 150 тысяч до 1,7 миллиона евро, а также апартаменты по цене от 39,9 тысячи до 450 тысяч евро.

Брашов: город, овеянный легендами
Брашов — это старинный румынский город в Трансильвании, известный благодаря своему знаменитому замку Бран, который ассоциируется с именем Дракулы. С апреля по октябрь и в середине зимы десятки тысяч туристов приезжают в Брашов, что делает его привлекательным местом для покупки недвижимости для сдачи в аренду посуточно. Стоимость квартиры в этом городе начинается от 40 тысяч евро.

Клуж-Напока: столица Трансильвании
Клуж-Напока — столица Трансильвании, где также активно развивается туризм. Покупка апартаментов в этом городе может стать выгодным вложением для тех, кто планирует сдавать их в аренду. Стоимость квартир в Клуж-Напоке начинается от 36 тысяч евро.

Бухарест: город для бизнеса и комфорта
Бухарест — это столица Румынии, которая предлагает широкий спектр возможностей для покупки офисных помещений, складов и магазинов, а также жилых помещений для семей. В Бухаресте выгодно иметь как небольшие апартаменты для сдачи в аренду, так и полноценную квартиру для комфортного проживания. Стоимость жилья в столице начинается от 18 тысяч евро (если инвестировать в новостройку).

При покупке недвижимости ответственность за предоставление всех необходимых документов лежит на продавце. Чтобы заключить договор купли-продажи у нотариуса, продавец должен иметь следующие документы:

Поиск и выбор недвижимости
Первым шагом на пути к приобретению недвижимости является поиск и выбор объекта, который будет соответствовать вашим требованиям. Важно учесть такие параметры, как количество комнат, тип здания (новый или старый), наличие ремонта «под ключ» или «белый» вариант, этаж, район и доступная цена.

Осматривая здание, обращайте внимание на все технические и эстетические детали, такие как планировка, общее состояние постройки, качество ремонтных работ, наличие мебели и бытовой техники. Также рекомендуется запросить для ознакомления документы о собственности.

Анализ вариантов оплаты
Далее следует рассчитать справедливую рыночную стоимость желаемого объекта. Если у вас не хватает средств на покупку, продумайте варианты займа. Узнайте, на каких условиях можно взять кредит или возможна ли рассрочка.

Согласование сделки с продавцом
Уточните, кто является собственником недвижимости (в случае приватизации это может быть несколько человек), дату сделки, срок фактического освобождения помещения, перечень необходимых документов для проведения сделки, сумму налогов и сборов, а также окончательную цену объекта, которая будет указана в договоре купли-продажи.

Подготовка пакета документов
Продавец должен собрать указанный выше перечень документов. Покупатель же предоставляет удостоверение личности и финансовые ресурсы.

Заключение сделки
В назначенный день покупатель и продавец встречаются у нотариуса в установленное время для подписания и удостоверения договора купли-продажи недвижимости.

Регистрация в кадастре
После заключения сделки у нотариуса покупатель (новый владелец) должен зарегистрировать контракт в Агентстве государственных услуг (кадастре), в районе деятельности которого находится недвижимость. Право собственности на приобретенный объект возникает с момента его регистрации в реестре недвижимого имущества.

Хотите стать гражданином ЕС и свободно путешествовать по всему миру?
Свяжитесь с нами для консультации у миграционного юриста

Порядок уплаты налогов при передаче прав собственности на недвижимое имущество определяется методологическими нормами, установленными статьей №111 совместного приказа министров финансов и юстиции, согласованного с Национальным союзом нотариусов Румынии.

При переходе права собственности на новую недвижимость (возведенную не более 3 лет назад) покупатель платит:

• 3%, если стоимость недвижимости составляет 200 000 RON или менее;
• 6 000 RON + 2% от суммы, на которую стоимость превышает 200 000 RON.

При получении прав собственности на недвижимость, которой больше 3 лет, покупатель обязан заплатить:

• 2%, если стоимость недвижимости составляет 200 000 RON или менее;
• 4 000 RON + 1% от суммы, на которую стоимость превышает 200 000 RON.

Помимо налогов, необходимо оплатить нотариальный сбор. Размер сбора устанавливается нотариусом в зависимости от особенностей покупки и может составлять от 3 до 5% от суммы сделки.

Также следует учесть будущие расходы на содержание имущества. Если площадь помещения составляет 100 квадратных метров, то в среднем ежемесячные коммунальные платежи составят 120–280 румынских лей. При этом большая часть суммы будет приходиться на газ.

Приобретая недвижимость, нужно учесть несколько важных аспектов:

Долги и обременения по недвижимости
К сожалению, невозможно самостоятельно проверить, не находится ли недвижимость в залоге или не имеет ли она каких-либо задолженностей. Однако перед заключением сделки покупатель может запросить у продавца выписку из торгового реестра или квитанции об оплате коммунальных услуг, чтобы убедиться в отсутствии проблем с оплатой.

Репутация застройщика
Если вы приобретаете квартиру в новостройке, важно узнать больше о репутации застройщика. Вы можете пообщаться с людьми, которые уже живут в квартирах этой компании, чтобы получить представление о качестве строительства и обслуживании.

Перспектива продажи приобретенного имущества
Когда вы вкладываете значительную сумму в покупку недвижимости, важно выбрать такой вариант, который можно будет быстро перепродать в случае необходимости. Поэтому рекомендуется приобретать помещения, на которые существует высокий спрос, что позволит вам получить более высокую цену в случае продажи.

Большинство румынских банков соглашаются кредитовать только тех, кто имеет вид на жительство, ПМЖ в Румынии или гражданство ЕС. Но некоторые учреждения (Banca Transilvania, GarantiBank) дают кредиты на покупку недвижимости нерезидентам. Подтвердив достаточный официальный заработок выпиской о доходах или справкой об уплате налогов за последние 12 месяцев, иностранец может оформить ипотеку в Румынии. Условия кредитования по данным европейского каталога недвижимости EE24:

Существует распространённое заблуждение, что владение недвижимостью в Румынии автоматически ведёт к получению гражданства. Однако это не так.

Чтобы стать гражданином Румынии, необходимо зарегистрировать компанию в стране и инвестировать не менее 2 миллионов евро в коммерческую недвижимость. Только после этого можно получить вид на жительство и постоянный вид на жительство, а через четыре года — подать заявление на натурализацию.

Ещё одним способом стать гражданином Румынии является репатриация, то есть восстановление гражданства. Эта программа привлекает многих из-за меньших финансовых и временных затрат по сравнению с инвестициями и натурализацией. Однако у потенциальных репатриантов часто возникают трудности с поиском необходимых документов в архивах.

Иммиграционные эксперты рекомендуют обращаться к опытным международным юристам как при оформлении румынской недвижимости, так и для получения гражданства. Они помогут вам избежать ошибок и ускорят процесс.